ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ–ಮಾರಾಟ ಯಾವಾಗಲೂ ಕಾನೂನು ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ನಿಯಮಗಳಿಗೆ ಬದ್ಧವಾಗಿದೆ. ಕಾರಣ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಹಣವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದರಿಂದ ಸರ್ಕಾರ ಕಪ್ಪುಹಣ ಹರಿವು, ವಂಚನೆ ಮತ್ತು ವಿವಾದಗಳನ್ನು ತಡೆಯಲು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಿನ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳು ಜಾರಿಯಾಗಿವೆ. ಮನೆ, ಜಮೀನು ಅಥವಾ ಪ್ಲಾಟ್ ನಿಮ್ಮ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿದ್ದರೂ ಕೂಡ ಈ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದೇ ನೀವು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
1. ವಿವಾದರಹಿತ ಆಸ್ತಿಯೇ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅರ್ಹ
ಹಿಂದೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ವಿಚಾರಣೆಯಲ್ಲಿದ್ದರೂ ಕೆಲವು ಜನರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರು ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟ ನಡೆಸಬೇಕಾಗುತ್ತಿತ್ತು. ಹೊಸ ನಿಯಮ ಪ್ರಕಾರ, ಯಾವುದೇ ಕೇಸು ಅಥವಾ ವಿವಾದ ಬಾಕಿಯಿರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಒಪ್ಪುವುದೇ ಇಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಮಾರಾಟಕ್ಕಿಂತ ಮೊದಲು ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಲಿಟಿಗೇಶನ್ ಮುಕ್ತವಾಗಿರಬೇಕು.
2. ಆಧಾರ್–ಪ್ಯಾನ್ ಲಿಂಕ್ ಕಡ್ಡಾಯ
ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಮಾಲೀಕರಾದ ನೀವು ಆಧಾರ್ ಮತ್ತು ಪ್ಯಾನ್ ಅನ್ನು ಲಿಂಕ್ ಮಾಡಿರಬೇಕು. ಇದರಿಂದ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟಗಾರನ ಗುರುತು ಖಚಿತವಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಇಲಾಖೆ ಆರ್ಥಿಕ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಟ್ರಾಕ್ ಮಾಡಬಹುದು. ಪ್ಯಾನ್–ಆಧಾರ್ ಲಿಂಕ್ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಆಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ತಡೆಯಲ್ಪಡುತ್ತದೆ.
3. ಎಂಕಂಬರೆನ್ಸ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ (EC) ಕಡ್ಡಾಯ
EC ಅಂದರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವತ್ತು ಇತಿಹಾಸ ಮತ್ತು ಸಾಲ–ಮಾರ್ಟ್ಗೇಜ್ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡುವ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ. ಹಿಂದೆ ಕೇವಲ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬನೆಯಿದ್ದರೂ ಈಗ EC ನೀಡದೆ ಮಾರಾಟ ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಬಾಕಿ ಸಾಲ ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಇಲ್ಲವೆಂದು ದೃಢೀಕರಿಸಲು EC ಮುಖ್ಯ ದಾಖಲೆ.
4. ಕೃಷಿಭೂಮಿ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಿನ ನಿಯಮ
ಹಲವಾರು ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಕೃಷಿಭೂಮಿಯನ್ನು ರೈತರು ಅಥವಾ ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದವರಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು. ರೈತರಲ್ಲದವರು ಖರೀದಿಸಲು ಬಯಸಿದರೆ, ಮೊದಲು ಆ ಭೂಮಿಯನ್ನು NA (Non-Agricultural) Land ಗೆ ಪರಿವರ್ತಿಸಬೇಕು. ಇದರಿಂದ ರೈತರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ರಕ್ಷಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
5. ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ವರದಿ ಮತ್ತು TDS ಕಟ್
₹50 ಲಕ್ಷಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರರು 1% TDS ಕತ್ತರಿಸಿ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಜಮಾ ಮಾಡಬೇಕು. ಅದೇ ರೀತಿ, ಖರೀದಿಯಿಂದ 2 ವರ್ಷಗಳ ಒಳಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಶಾರ್ಟ್ ಟರ್ಮ್ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಕಟ್ಟಬೇಕು. 2 ವರ್ಷಗಳ ನಂತರ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಲಾಂಗ್ ಟರ್ಮ್ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.
6. ಡಿಜಿಟಲ್ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯ
ಬಹುತೇಕ ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಡಿಜಿಟಲ್ ಆಗಿದೆ. ಮಾರಾಟಗಾರ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರು ಆಧಾರ್, ಪ್ಯಾನ್, ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳು, ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಆನ್ಲೈನ್ನಲ್ಲಿ ಅಪ್ಲೋಡ್ ಮಾಡಬೇಕು. ಇದರಿಂದ ನಕಲಿ ದಾಖಲೆಗಳಿಂದ ವಂಚನೆ ತಡೆಯಲಾಗುತ್ತಿದೆ.
7. RERA ನಿಯಮ ಪಾಲನೆ
ಯಾವುದೇ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನ ಫ್ಲಾಟ್ ಅಥವಾ ಪ್ಲಾಟ್ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅದು RERA ಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಿರಬೇಕು. ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ವಿವರಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ನೀಡುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಇದರಿಂದ ಅಕ್ರಮ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳಿಂದ ಜನರನ್ನು ಕಾಪಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ.
8. NRI ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ನಿಯಮ
ವಿದೇಶದಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುವ ಭಾರತೀಯರು (NRI) ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಹಣವನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ NRO (Non-Resident Ordinary) ಖಾತೆಯ ಮೂಲಕ ಮಾತ್ರ ಪಡೆಯಬೇಕು. ಜೊತೆಗೆ FEMA (Foreign Exchange Management Act) ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಲೇಬೇಕು. ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಹಣ ವರ್ಗಾವಣೆ ತಡೆಗೊಳಿಸಬಹುದು.
ಸಾರಾಂಶ
ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟವು ಕೇವಲ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಮಾಡಿಕೊಂಡರೆ ಸಾಕು ಎನ್ನುವಷ್ಟು ಸುಲಭವಿಲ್ಲ. ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳು ಪಾರದರ್ಶಕತೆ, ಕಾನೂನು ಬದ್ಧತೆ ಹಾಗೂ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸುತ್ತವೆ. ನಿಮ್ಮ ಮನೆ, ಜಮೀನು ಅಥವಾ ಪ್ಲಾಟ್ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಯೋಚಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ನವೀಕರಿಸಿ, ಬಾಕಿ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಿ, ವಿವಾದ ರಹಿತ ಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಇಡಬೇಕು. ಹೀಗೆ ಮಾಡಿದರೆ ಮಾರಾಟಗಾರ–ಖರೀದಿದಾರ ಇಬ್ಬರಿಗೂ ವ್ಯವಹಾರ ಸುಗಮವಾಗಿ ನಡೆಯುತ್ತದೆ.